Este libro es una parte importante del proyecto de tesis doctoral de María Teresa Sánchez; un proyecto dirigido por el catedrático de Economía Aplicada Manuel Martín Rodríguez, quien además es autor del prólogo “La política de vivienda en España. Análisis de sus efectos redistributivos”, publicado por la Editorial Universidad de Granada. En él, la profesora de Economía Aplicada se planteó esta línea de investigación, “porque al igual que está sucediendo ahora con la fuerte carestía de la vivienda, cuando se inició este trabajo la economía española estaba saliendo de otro boom inmobiliario, el de finales de los ochenta. Nos interesaba analizar las razones en las que se fundamentan los poderes públicos para intervenir en el mercado de la vivienda, los instrumentos que utiliza y qué repercusiones tiene sobre el mismo, sobre todo los efectos que en España ha tenido la política de viviendas llevada a cabo. Las conclusiones son diversas, en algunos casos esta intervención ha sido positiva, pero en otros ha propiciado efectos no deseados en el mercado de la vivienda.”
Respecto al gran debate nacional suscitado en estos días alrededor del precio de la vivienda, la profesora de la Universidad de Granada asegura que “en los últimos años, distintos factores han propiciado que se produzcan fuertes crecimientos en el precio de la vivienda. Por el lado de la oferta, nos encontramos fundamentalmente, con el elevado precio del suelo. Entre los factores determinantes por el lado de la demanda se hallan: los de carácter demográfico y los de carácter económico, como el mayor crecimiento de la economía, que ha propiciado la creación de empleo y el aumento de la renta de las familias, los bajos tipos de interés, la fuerte competencia entre las entidades financieras para conceder créditos hipotecarios, que han facilitado no sólo que muchos ciudadanos pudiesen adquirir por primera vez una vivienda, sino también cambiar a una residencia mejor a los que ya disponían de una o adquirir una segunda residencia. La integración monetaria europea ha potenciado la demanda por parte de no residentes y la puesta en circulación del euro llevó a muchas familias a anticipar su decisión por adquirir una vivienda, en lo que se ha denominado efecto euro”.
Aunque en la actualidad la mayor parte de estos factores se están difuminando a causa de la desaceleración económica y las previsiones indicaban que la demanda de viviendas iba a empezar a caer y con ello su presión sobre los precios, asegura María Teresa Sánchez que “la inversión en viviendas ha continuado creciendo, esta vez por motivos especulativos, como resultado del perfil negativo de la bolsa y del descenso en la rentabilidad de los fondos de inversión, que buscan en el sector inmobiliario distintas alternativas para sus ahorros. Todo ello, a pesar de que en el periodo 1999-2001 el ritmo de construcción de nuevas viviendas ha superado anualmente el medio millón, cifra que no se alcanzaba desde los años setenta.”
Sánchez Martínez afirma que en lo que concierne al mercado del suelo –uno de los factores decisivos en el precio final de la vivienda–, existe un complejo reparto de competencias en materia de régimen de suelo, valoraciones, desarrollo urbanístico y ordenación del territorio. “El Gobierno central ha introducido en la última Ley de Suelo –afirma la profesora de la Universidad de Granada– medidas de carácter liberalizador con el fin de elevar la oferta de suelo disponible para edificar. Sin embargo, su ejecución debe realizarse por las comunidades autonómicas y las corporaciones locales, sobre las que recae la competencia en materia de urbanismo y ordenación del territorio”.
Para María Teresa Sánchez, a pesar de los cambios de estos últimos años, la normativa urbanística contiene elementos que limitan la oferta de suelo, al tiempo que el proceso para su transformación como suelo edificable sigue siendo complejo, lento e incierto. “La disparidad de normas que concurren en la regulación del régimen urbanístico –afirma– es una de las principales causas que dificulta y alarga el desarrollo de todas y cada una de las fases de los procesos de urbanización y de edificación. No es falta de suelo lo que hay, sino de suelo urbanizable y listo para su edificación. Todo ello se ha reflejado en el encarecimiento del precio del suelo en momentos de demanda elevada, repercutiendo en los precios de la vivienda”.
Respecto de la política de vivienda, María Teresa Sánchez Martínez afirma: “No creo que existan fórmulas mágicas que puedan solucionar un problema tan importante como el de la carestía de la vivienda, sobre todo porque existen muchos y diferentes frentes sobre los que incidir. Sin embargo, es evidente que el diseño de la política de vivienda debe dirigir sus acciones en algunos campos determinados, como son el de la mayor promoción de suelo, que ya hemos comentado, en especial, el destinado a la construcción de viviendas protegidas, sector hoy en día muy abandonado, y que ha alcanzado cotas de mínimos históricos: del total de viviendas terminadas en España en el 2001, tan solo el 10% eran viviendas protegidas. Otro campo de actuación importante a fomentar sería el mercado de vivienda en alquiler, el más bajo de Europa, un 9,3% del parque total de viviendas en el año 2001. La promoción de estos tipos de viviendas implicaría un efecto positivo en la contención de los precios de la vivienda libre. Igualmente, la Administración debe analizar las causas de la existencia del elevado parque residencial desocupado en España, se estima en cerca de dos millones de viviendas vacías, y potenciar su utilización.”
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María Teresa Sánchez Martínez
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