Un grupo de profesores de la UGR ha diseñado un método para dividir la ciudad en zonas que contienen viviendas cuya calidad es homogénea. Esta división no coincide con la utilizada por la Administración, que hace una distribución de la ciudad en distritos, siguiendo exclusivamente un criterio geográfico.
Bajo el supuesto de que la Administración a la hora de fijar impuestos sobre las viviendas considerara la calidad de las mismas, la zonificación obtenida por estos investigadores sería adecuada para que la imposición fuera equitativa. En tal caso, las viviendas localizadas en una determinada zona tendrían el mismo tipo impositivo ya que tendrían una calidad similar. Si el criterio impositivo se basara en la calidad de la vivienda, la actual división administrativa no sería la más adecuada para conseguir una imposición justa. Esto sería un grave problema, pues la equidad es un principio básico que debe regir la actuación de la Administración Pública.
Bajo el título “Método geo-estadístico para definir distritos en una ciudad”, los profesores de la Universidad de Granada, Rafael Cano Guervós, Jorge Chica Olmo y José A. Hermoso Gutiérrez han diseñado una técnica para estratificar y dividir la ciudad desde el punto de vista de la calidad de las viviendas.
La investigación está dividida en dos partes: una primera, en la que se diseña el método de zonificación y su aplicación a la ciudad de Granada, y la segunda, en la que se hace una comparación entre la división en distritos de la ciudad que hace la Administración Pública y la que resulta de aplicar la técnica que propone el estudio.
Calidad global de la vivienda
En este estudio, se llega a la conclusión de que lo que más diferencia a las viviendas entre si es la “calidad global” de la misma, que incluye aspectos como el estado de conservación de la vivienda, el número de habitaciones que tiene, la calidad de la zona (nivel de servicios, comercios, zonas recreativas, etc.), la calidad constructiva del edificio y de la propia vivienda.
A partir de una muestra de viviendas sobre las que se han observado las anteriores características, se obtiene una zonificación de la ciudad que delimita zonas internamente homogéneas, en cuanto a la calidad de las viviendas que contienen, aunque éstas pueden estar localizadas próximas o distantes dentro de la ciudad.
Así, los investigadores aplican esta nueva metodología en la ciudad de Granada y dividen la ciudad en cuatro zonas o niveles: la de calidad alta (nivel 4) que geográficamente se extiende por la parte central de la ciudad; el nivel 3 (media-alta), que actúa como colchón entre la zona de más calidad y las zonas que son de calidad media-baja; a continuación, los niveles 2 (media-baja) y 1 (baja), que serían los de menor calidad de vivienda, están distribuidos sobre todo por el sudeste y el sur de la capital, si bien, la zona que tiene peor calidad de la vivienda (nivel 1), se haya polarizada en el sur y norte de la ciudad.
La Administración y, más en concreto, el centro de gestión catastral se ha mostrado muy interesado por las investigaciones realizadas por estos profesores.
Asimismo, la nueva metodología propuesta se puede aplicar sobre la variable “precio de la vivienda”, y así, obtener zonas de la ciudad cuyos precios fueran similares. Esto permitiría un conocimiento más exhaustivo del mercado inmobiliario tanto para el vendedor como para el comprador, que podría guiar la búsqueda de su vivienda en función de las características, precio y localización de la misma.
La metodología que se sigue a la hora de elaborar el nuevo instrumento está basada en la combinación de diversas técnicas: se estudian aspectos geográficos, a través de una técnica de estimación espacial llamada Krigeaje (enmarcada dentro de la Teoría de las Variables Regionalizadas), que considera la localización espacial de las viviendas; además se utilizan técnicas multivariantes como el Análisis de Componentes Principales, Análisis Canónico de Poblaciones y contrastes multivariantes.
La metodología propuesta es susceptible de ser usada en otros campos como: la tasación inmobiliaria, la planificación urbana, la sociología electoral, el marketing empresarial, la seguridad ciudadana, etc.
Referencia:Prof. Rafael Cano Guervós.
Tlf: 958-249911.
Correo e: rcano@ugr.es
Prof. Jorge Chica Olmo.
Tlf: 958-249922.
Correo e:jchica@ugr.es
Prof. José A. Hermoso Gutiérrez. Tlf: 958-249914.
Correo e: jhermoso@ugr.es
Departamento de Métodos Cuantitativos para la Economía y la Empresa
